Hauskauf ohne Eigenkapital: Die Vor- und Nachteile

Die eigene Immobilie bleibt für viele Menschen ein großer Wunsch und das trotz hoher Baukosten, steigender Lebenshaltungsausgaben und wirtschaftlicher Unsicherheit. Gleichzeitig sind Mieten nach wie vor teuer, und viele möchten ihr Geld lieber in Eigentum investieren.

Doch was tun, wenn kein nennenswertes Eigenkapital vorhanden ist? Die sogenannte Vollfinanzierung – also der Hauskauf ohne eigenes Kapital – ist in Deutschland längst keine Ausnahme mehr. Sie ermöglicht es, eine Immobilie auch ohne Rücklagen zu erwerben. Doch gerade jetzt  gilt: Diese Form der Finanzierung ist nicht für jeden geeignet und sie bringt sowohl Chancen als auch erhebliche Risiken mit sich.

Was bedeutet Hauskauf ohne Eigenkapital?

Bei einer klassischen Baufinanzierung wird ein Teil der Kosten – meist zwischen 20 und 30 Prozent – durch eigenes Kapital gedeckt. Der Rest wird über ein Bankdarlehen finanziert. Bei der Vollfinanzierung entfällt dieser Eigenanteil. Hier übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis der Immobilie, in vielen Fällen sogar zusätzlich die Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer oder Maklerkosten. Man spricht dann von einer 100- bis 110-Prozent-Finanzierung.

Diese Finanzierungsform kann besonders dann attraktiv sein, wenn kurzfristig eine passende Immobilie gefunden wird, aber noch kein Kapital angespart wurde.

 

Vorteile: Schnell handlungsfähig ohne Rücklagen

in Hauskauf ohne Eigenkapital bietet einige klare Vorteile:

• Schneller Einstieg in Wohneigentum: Es muss nicht erst über Jahre Kapital aufgebaut werden. Das ist besonders interessant, wenn gerade eine passende Immobilie verfügbar ist.

• Flexibilität in der Lebensplanung: Gerade junge Familien oder Selbstständige möchten nicht ihr gesamtes Erspartes binden, sondern sich finanzielle Spielräume erhalten.

• Geringere Einstiegshürde: Auch Menschen ohne größere Rücklagen erhalten so die Möglichkeit, Eigentum aufzubauen.

Einige Banken bieten mittlerweile sogar Finanzierungen mit bis zu 120 % des Kaufpreises an, um auch die Nebenkosten vollständig abzudecken. Das setzt allerdings eine ausgezeichnete Bonität voraus.

Finanzielle Stabilität beim Hauskauf ist Voraussetzung

Nicht jeder bekommt eine Vollfinanzierung und das aus gutem Grund. Banken verlangen aktuell in der Regel:

• Ein sicheres, stabiles Einkommen (z. B. unbefristeter Arbeitsvertrag)

• Eine gute bis sehr gute Bonität

• Eine überschaubare Verschuldungssituation

• Ein marktfähiges Objekt (Lage, Zustand, Wertentwicklung)

Auch wenn kein Eigenkapital direkt in die Finanzierung eingebracht wird, verfügen viele Kreditnehmer dennoch über Rücklagen, etwa als Notfallpuffer für Reparaturen, Einkommenseinbußen oder unerwartete Ausgaben.

Nachteile: Höheres Risiko und höhere Kosten beim Hauskauf

Die Vollfinanzierung klingt auf den ersten Blick attraktiv, doch sie hat klare Schattenseiten:

• Höhere Zinsen: Wer ohne Eigenkapital finanziert, zahlt in der Regel einen Zinsaufschlag. Die monatliche Belastung fällt dadurch spürbar höher aus.

• Längere Laufzeiten: Höhere Darlehenssummen bedeuten oft auch eine längere Rückzahlungsphase – das kann die finanzielle Flexibilität auf Jahre einschränken.

• Weniger Puffer bei Veränderungen: Schon eine kurze Phase ohne Einkommen – etwa durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Elternzeit – kann die Rückzahlung gefährden.

• Restschuld-Risiko: Bei sinkenden Immobilienwerten kann die Darlehenssumme über dem tatsächlichen Objektwert liegen. Im Falle eines Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung drohen Verluste.

Daher gilt: Eine Vollfinanzierung ist kein pauschaler Fehlgriff, aber sie sollte nur gewählt werden, wenn die langfristige Tragbarkeit absolut gesichert ist.

Rechenbeispiel: Hausfinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Angenommen, du möchtest ein Haus für 400.000 € kaufen. Hinzu kommen 10 % Nebenkosten (40.000 €). Du hast kein Eigenkapital und finanzierst den gesamten Betrag über ein Annuitätendarlehen mit 3,8 % effektivem Jahreszins und 25 Jahren Laufzeit.

*vereinfachte Beispielrechnung, ohne Sondertilgungen oder variable Zinsen

Was bedeutet das konkret für Bauinteressierte 2026?

Die Anforderungen der Banken sind durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen strenger geworden. Inflation, gestiegene Baukosten und die Zinsentwicklung führen dazu, dass Finanzierungskonzepte heute deutlich individueller und vorausschauender geplant werden müssen.

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital in Betracht zieht, sollte sich folgende Fragen stellen:

• Habe ich ein stabiles, langfristig gesichertes Einkommen?

• Kann ich mir die monatlichen Raten auch bei Zinsschwankungen leisten?

• Habe ich eine finanzielle Reserve für unvorhersehbare Ausgaben?

• Ist die Immobilie werthaltig und gut gelegen?

Fazit: Vollfinanzierung kann funktionieren,  aber nicht um jeden Preis

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen ist auch 2026 grundsätzlich möglich – aber nicht ohne Risiko. Wer gut verdient, einen sicheren Job hat und solide plant, kann damit den Weg ins Eigenheim verkürzen. Wer jedoch seine Finanzen zu optimistisch einschätzt oder ohne Rücklagen agiert, kann schnell in eine Schieflage geraten.

Deshalb gilt: Lass dich professionell beraten, vergleiche Angebote und prüfe sorgfältig, ob diese Finanzierungsform zu deiner persönlichen Lebenssituation passt. Denn die eigenen vier Wände sollen Sicherheit geben – nicht zur Belastung werden.

Wenn du Unterstützung brauchst oder Fragen zur Finanzierung im Zusammenspiel mit energetischer Sanierung oder Förderprogrammen hast: Das Team von ean50 ist für dich da.