Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist in aller Munde. Seit dem 5. Mai 2026 liegt der Referentenentwurf offiziell vor, die Verbändeanhörung läuft. Was steckt wirklich drin? Und was bedeutet das für Eigentümer, Vermieter und alle, die in den nächsten Monaten über ihre Heizung nachdenken?
Ein sachlicher Überblick.
Was ist das GModG eigentlich?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist der Nachfolger des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das viele als „Heizungsgesetz“ kennen. Der Name ändert sich, der Kerninhalt auch: Die Regelungen für den Heizungstausch werden grundlegend überarbeitet.
Wichtig zu wissen: Ein Inkrafttreten zum 1. Juli 2026 ist bereits ausgeschlossen. Die Bundesregierung hat deshalb eine Übergangsfrist im bestehenden GEG um vier Monate auf den 1. November 2026 verschoben. Der geplante Kabinettstermin am 13. Mai 2026 ist ebenfalls unsicher, da noch die Zustimmung von Bundesumweltminister Carsten Schneider aussteht. Wann das Gesetz genau in Kraft tritt, ist derzeit offen.
Was ändert sich beim Heizungstausch?
Weg mit der 65-Prozent-Regel
Die wohl bekannteste Änderung: Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Gas- und Ölheizungen sollen damit wieder grundsätzlich erlaubt sein, unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung.
Die neue „Bio-Treppe“ ab 2029
An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt eine schrittweise Beimischungspflicht für klimaneutrale Brennstoffe. Wer ab 2029 eine fossile Heizung einbaut, muss folgende Mindestanteile an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff einhalten:
- ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
- ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
- ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent
Für die ersten beiden Stufen bis Ende 2034 kann die Pflicht alternativ auch durch eine Solarthermie-Anlage erfüllt werden.
Welche Heizungen sind erlaubt?
Der Entwurf listet neun zulässige Optionen, darunter Gas, Öl, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff, Hybridlösungen, Wärmenetze und weitere innovative Systeme. Die Wahlfreiheit beim Heizungstausch wird also formal deutlich erweitert.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Vermieter dürfen künftig Gas- oder Ölheizungen einbauen, tragen dann aber einen Teil der damit verbundenen Folgekosten: die Hälfte des CO2-Preises, der Netzentgelte und der Kosten für Bio-Brennstoffe. Diese Regelung soll Mieter vor übermäßigen Kostensteigerungen schützen und gleichzeitig einen Anreiz setzen, in erneuerbare Systeme zu investieren.
Eine angekündigte Härtefallregelung für besonders unsanierte Gebäude ist im vorliegenden Entwurf allerdings nicht enthalten.
Zwei Sichtweisen auf das neue Gesetz
Die Erleichterung
Formal bringt das GModG mehr Spielraum. Wer eine Gas- oder Ölheizung einbauen möchte, kann das wieder tun, ohne an kommunale Wärmepläne gebunden zu sein. Für viele Eigentümer, die bisher verunsichert waren, bedeutet das kurzfristig Planungssicherheit.
Die kritische Einordnung
Der Energieberatendenverband GIH bewertet den Entwurf als „ersten Aufschlag, der mehr Klarheit bringt“, sieht aber auch deutliche Schwächen. Die Abschaffung der 65-Prozent-Regel gilt dem Verband als Rückschritt beim Klimaschutz. GIH-Vorsitzender Stefan Bolln weist darauf hin, dass erneuerbare Heizungen in vielen Fällen bereits heute wirtschaftlich sinnvoll sind und zur Unabhängigkeit von fossilen Importen beitragen. Kritisch sieht der Verband auch, dass die Pflichtberatung beim Heizungstausch entfällt. Eigentümer werden damit mit künftigen Kostenrisiken stärker allein gelassen.
Was bleibt, egal was das Gesetz sagt
Unabhängig von den neuen Regelungen bleiben folgende Faktoren bestehen:
- Der CO2-Preis steigt weiter
- Gaspreise und Netzentgelte entwickeln sich dynamisch
- Biomethan und synthetische Gase sind teurer als herkömmliches Erdgas
- EU-Gebäuderichtlinie und nationale Klimaziele gelten weiterhin
- Ab 2030 müssen Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden
Eine neue fossile Heizung ist nach dem GModG legal. Ob sie langfristig wirtschaftlich ist, hängt von der individuellen Situation des Gebäudes ab.
Was jetzt sinnvoll ist
Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Bis dahin gilt das aktuelle GEG. Was sich schon jetzt empfiehlt:
- Nicht auf politische Schlagzeilen reagieren
- Entscheidungen auf Basis der aktuellen Rechtslage treffen
- Förderfenster prüfen, solange sie bestehen (Förderung ist laut Bundesregierung bis 2029 gesichert, Details noch offen)
- Jede Immobilie technisch und wirtschaftlich individuell bewerten lassen
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Wann tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft? Das ist derzeit offen. Der Kabinettstermin am 13. Mai 2026 wackelt bereits, da noch die Zustimmung von Bundesumweltminister Carsten Schneider fehlt. Ein Inkrafttreten zum 1. Juli ist bereits ausgeschlossen. Die bisherige GEG-Übergangsfrist wurde deshalb auf den 1. November 2026 verlängert.
Darf ich nach dem GModG noch eine Gasheizung einbauen? Ja. Der Entwurf erlaubt weiterhin fossile Heizungen. Wer ab 2029 eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss jedoch schrittweise steigende Anteile an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen (sogenannte Bio-Treppe).
Was ist die Bio-Treppe? Die Bio-Treppe ist die neue Beimischungspflicht für klimaneutrale Brennstoffe bei fossilen Heizungen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Gilt die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch noch? Nein. Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt mit dem GModG vollständig.
Was ändert sich für Vermieter? Vermieter dürfen Gas- und Ölheizungen einbauen, müssen dann aber die Hälfte des CO2-Preises, der Netzentgelte und der Bio-Brennstoffkosten übernehmen.
Was gilt noch, bis das GModG in Kraft tritt? Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024). Die Übergangsfristen wurden bis 1. November 2026 verlängert. Alles Wichtige dazu: Was war das Heizungsgesetz 2026?
Fazit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr formale Freiheit beim Heizungstausch. Die 65-Prozent-Regel fällt weg, fossile Heizungen werden wieder grundsätzlich erlaubt. Gleichzeitig kommen mit der Bio-Treppe ab 2029 neue Pflichten, und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch CO2-Preis und steigende Betriebskosten bleiben bestehen.
Die entscheidende Frage ist nicht nur: Was ist jetzt erlaubt?
Sondern: Was ist langfristig sinnvoll?
Wir beraten Sie gerne individuell. Zu unserer Energieberatung
Dieser Artikel basiert auf dem Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 sowie dem Update vom 12. Mai 2026. Das Gesetz befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Inhalte können sich ändern.